דרום ת"א: תופעת החנויות שהפכו לדירות מגורים מתרחבת
לאחרונה עוד ועוד בעלי חנויות בדרום ת"א בואכה יפו הסבו את נכסיהם לדירות - לא תמיד באופן חוקי. לשוכרים הצעירים או לעובדים הזרים, המחפשים דירות קטנות במחיר נמוך, זה משתלם; וגם לבעלי החנויות, שבמשך שנים נאלצו להתמודד עם חלל נטוש וארנונה גבוהה, וכעת מרוויחים יותר ומשלמים פחות. צפו בכתבה
מצוקת הדיור מובילה רבים לפתרונות יצירתיים, לאו דווקא חוקיים: בדרום תל אביב, למשל, כבר מספר שנים ישנה תופעה שבמסגרתה חנויות הופכות לדירות מגורים, אך לאחרונה התופעה הזאת תפסה תאוצה. באזור פלורנטין בואכה מבואות יפו קיימים רחובות מסחריים רבים שבעבר היו מלאים בחנויות - וכיום משמשים למגורים בלבד עם ויטרינות חסומות בבלוקים ודלתות מאולתרות.
כדי ללמוד על התופעה מקרוב, יצאנו עם אוהד דנוס, שמאי מקרקעין בכיר ולשעבר יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל, לסיור רגלי קצר בדרום תל אביב לכיוון שוק הפשפשים ביפו. במהלך הסיור זיהינו עשרות חנויות שעשו הסבה לדירות מגורים זעירות. סגירת הוויטרינה ובניית הקיר הרביעי של הדירה נעשות בשלל סגנונות ופתרונות תקציביים שונים, אך תמיד ניתן לזהות כי מדובר בחנות שעברה שינוי ייעוד.
לא צריך להיות אדריכל ומומחה לתכנון עירוני כדי לזהות את המצב בשטח. רחובות שבעבר היו מלאים בפעילות מסחרית נראים נטושים מהולכי רגל, למעט כיסאות פלסטיק וריהוט גינה על המדרכה הציבורית, עציצים מטופחים ופינות עישון של הדיירים החדשים, שהסלון שלהם הוא בעצם המדרכה של הרחוב. דנוס טוען כי "האשם המרכזי בתופעה הוא עליית מחירי הדיור. פעם לא היה משתלם להפוך חנות לדירת מגורים. היום זה מאוד משתלם".
לדבריו, "תופעת הפיכת חנויות לדירות למגורים הולכת ומתרחבת במדינה, האשם בתופעה הוא יוקר המחייה והתייקרות הדירות. ההתייקרות של הדירות הופכת את העניין לכדאי. אנחנו צועדים כאן ברחוב שלם שכל החנויות בו הפכו לדירות מגורים. כאן לא היה משתלם יותר להפעיל שטחים מסחריים, הבעלים התעשתו ויצרו דירות מגורים".
ההליכה לאורך רחוב מסחרי נטוש היא חוויה עצובה. בכל חנות סגורה שעברה הסבה לדירת מגורים זעירה מסתתר סיפור על חלום שנגמר בדמעות, חובות ושיברון לב. אנחנו צועדים לאורך עשרות חנויות סגורות ומאובקות שהפכו לנטל כלכלי עבור הבעלים, אשר שילמו ממיטב כספם עבור נכס מניב וכעת הם תקועים עם חלל בלי שוכר ועם ארנונה בשמיים.
דנוס טוען כי מדובר בשלב ביניים בשינוי העתידי של המרקם העירוני ברחובות דרום תל אביב: "הרחוב שאנו צועדים בו שינה את פניו מרחוב מסחרי לרחוב של דירות מגורים, אבל זה פתרון זמני כי הוא לא הפתרון הרצוי. בעתיד המבנים הללו ייעלמו ובמקומם ייבנו מבנים גבוהים שישרתו מסחר ומגורים ואולי גם תעסוקה. בינתיים השינוי של חנות לדירת מגורים הוא משהו שכולם מרוויחים ממנו: השוכרים שוכרים נכס קטן במחיר בר-השגה - ומהצד השני המשכירים מקבלים כאן כסף הרבה יותר גדול מאשר אם הם היו מנסים להשכיר אותו למסחר".
האם ערך הנכס עולה?
מה אומר החוק היבש? האם לכל אחד מותר להפוך חנות מסחרית לדירת מגורים?
אם גרים בחנות שהפכה לדירת מגורים, האם משלמים ארנונה של חנות או של של דירה?
קשה להכליל בצורה גורפת את אופי הדיירים המתגוררים בחנויות שהפכו לדירות בדרום תל אביב. יש נתינים זרים, סטודנטים חביבים למשחק שהפכו את הרחוב ואת המדרכה לחדר חזרות ולסלון הפרטי שלהם, קשישים וזוגות צעירים המתמודדים עם יוקר המחייה הנוראי של ישראל בדירת חדר זעירה.
גם המתווך הוותיק נריה יוחננוב מכל נדל"ן, המתמחה במכירת נדל"ן בדרום תל אביב, מכיר את התופעה ואף מאמין כי בעקבות המלחמה והמצב הכלכלי הנפיץ היא תתגבר. "חנויות שהופכות לדירות היא תופעה מאוד נפוצה. הסיבה לכך היא חנויות שעומדות ריקות זמן רב. צריך לזכור כי הארנונה לחנות היא יותר גבוהה מארנונה לדירת מגורים. אותם בעלי חנויות ריקות הופכים את החנות לדירת מגורים ומשכירים אותה לעובדים זרים. מדובר בדרך כלל בחנויות שנמצאות בכל מיני אזורים נידחים, ובעל הנכס לא מצליח למכור את החנות הסגורה. לכן הפיכתה לדירת מגורים היא הפתרון עבורו".
איך מתבצע השיפוץ?
מה המחירים?
מדובר בשינוי ייעוד בלתי חוקי בנכס? האם יש אכיפה של העירייה?
מעיריית תל אביב-יפו נמסר בתגובה: "הפיכת חנות לדירת מגורים מהווה שימוש אסור על פי חוק התכנון והבנייה. במקרים כאלה הפיקוח על הבנייה פותח בהליך אכיפה פלילי נגד בעלי הנכס, ככל שמובא לידיעתו עבירה זו, כדי להתאים את השימוש בנכס בסופו של הליך, לשימוש המותר לפי היתרי הבנייה. מינואר 2023 נבדקו כ-120 שינויי סיווג מעסקים למגורים.
"מדיניות האכיפה העירונית היא חד-משמעית - לאכוף כל מה שמתבצע בניגוד לחוק התכנון והבנייה. נציין כי הפיקוח על הבנייה עורך מדי תקופה פעילות אכיפה יזומה באזורים מסוימים בהם הפכו חנויות לדירות מגורים, ובימים אלה הוא מרכז את מאמצי האכיפה לאורך שדרות ירושלים ביפו. בכל הנוגע לחיובי ארנונה, תשלום הארנונה הוא עבור השימוש בפועל, וזאת לפי חוק הארנונה ולא בהתאם לייעוד הנכס לפי חוק התכנון והבנייה".
2024-04-22T04:22:12Z dg43tfdfdgfd